Методика оценки недвижимости

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете. Полее пдробно можно получить консультацию, которую предоставит https://ocenka-men.ru/.

Методы оценки 

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

• престижность и экологичность района;
• наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
• новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
• из каких материалов построено здание;
• количество этажей в доме;
• обустроенность и облагороженность двора.

Оценка при банкротстве.

а) Оценка части имущества должника (п. 1 ст. 111 «Продажа части имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.

б) Оценка имущества должника конкурсным управляющим (п. 2 ст. 129 «Полномочия конкурсного управляющего» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

в) Оценка имущества должника (п. 1 и 2 ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

• Арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

• Отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника-унитарного предприятия либо имущества должника-акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

г) Оценка имущества должника для продажи (п. 3 ст. 139 «Продажа имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Только после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

д) Оценка имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций (п. 1 ст. 179 «Особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При продаже имущества и имущественных прав должника-сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий для проведения оценки имущества привлекает оценщиков. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

е) Оценка имущества физических лиц (п. 1 ст. 207 «Рассмотрение арбитражным судом дела о банкротстве гражданина» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Временный управляющий до рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве физлица обязан обеспечить проведение оценки его имущества.

ё) Оценка имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 222 «Порядок продажи имущества и имущественных прав крестьянского (фермерского) хозяйства» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий для проведения оценки имущества привлекает оценщиков. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Законодательство об оценке

Российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом N 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.

Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, вы определяете растет ваша недвижимость в цене или нет. Например, если вы продаете недвижимость выше первоначальной стоимости, вы получаете доход. В противном случае, вы в убытке.

Какое имущество подлежит обязательной оценке и когда можно отказаться от этой процедуры?

Непременное условие выполнения ряда гражданско-правовых актов — оценка имущества. Этот пункт обязателен и закреплён в «Законе об оценочной деятельности РФ».

Наиболее часто государственная, а также муниципальная собственность выступает в роли объекта сделок при аренде имущества РФ. Цель оценок — определение соответствующей арендной платы.

Кроме аренды, оценка объектов, принадлежащих Российской Федерации, производится в случаях:

• приватизации имущества;
• передачи в доверительное управление;
• отчуждения имущества;
• внесения в уставный фонд.

При работе с государственными объектами оценщики достаточно тщательны, ибо, если их работа будет признана недействительной, ответственность ложится на плечи оценочной компании.

Существует еще целый ряд обязательных оценок имущества.

К ним относятся:

• оценка объектов под залог;
• оценка акций при выкупе;
• оценка предприятия при банкротстве (ликвидации);
• оценка правильности налогообложения;
• оценка наследства;
• оценка ипотечного кредитования;
• оценка земельных участков;
• оценка собственности при составлении брачных контрактов;
• оценка имущества должника.

Добровольное определение стоимости имущества используется гораздо реже и обычно проводится для юридического лица.

Производится в целях:

• повышения эффективности предприятия;
• изучения спроса на продукцию;
• реструктуризации управления;
• реорганизации менеджмента;
• инвестиционной привлекательности;
• переоценки фондов;
• определения понесенного ущерба и потерянной прибыли.

Для физических лиц фирмы часто предлагают попутно узнать цену необязательным категориям. Будьте внимательны, если не хотите переплачивать! Не бойтесь обговаривать условия с оценщиком и смело вычеркивайте из договора ненужные вам пункты.

Читайте на нашем сайте также тематические статьи оценка активов и оценка акций.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

В каких ситуациях необходимо проведение оценки рыночной стоимости недвижимости — 5 популярных ситуаций

В узком бытовом смысле знание рыночной цены объекта необходимо для выгодной его продажи или приобретения. Однако не только и не столько для этого проводится процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

Официально оформленные результаты исследований имеют статус юридически значимых фактов. Поэтому они необходимы при различных взаимодействиях с органами государственной власти, коммерческими организациями, для разрешения споров в судебных и других инстанциях. Рассмотрим самые популярные ситуации.

Ситуация 1. Продажа недвижимости

Это самая простая ситуация, при которой продавец, далекий от сделок с недвижимостью, желает не прогадать при продаже объекта.

В приведенном примере хорошо проиллюстрировано, как пенсионеру помогла оценка рыночной стоимости квартиры. Подробнее об этой процедуре рекомендую прочитать в нашей специальной статье.

Ситуация 2. Имущественные споры

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости служит основанием для принятия судом справедливого решения при имущественных спорах. Имея точное представление о том, сколько стоит сегодня на рынке ваша квартира, судья распределит сумму между бывшими супругами и детьми.

Подобные споры возникают и между наследниками, если ушедший в мир иной родственник не успел оформить завещание. Когда конфликт нельзя разрешить полюбовно из-за различного подхода наследников к предполагаемой стоимости жилья, то лучше всего воспользоваться услугой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Ситуация 3. Оформление ипотечного кредита

Некоторые банки не верят на слово заемщику и для подтверждения цены приобретаемого объекта требуют заключение оценщика. В этом случае хочешь-не хочешь, но придется потратиться на эту процедуру.

Только учтите, банк выдаст именно ту сумму, которая будет указана в заключении. Впрочем, оно может стать дополнительным аргументом в торге с продавцом.

Ситуация 4. Получение кредита в банке

Вам срочно нужна большая сумма денег, но банк такой кредит без обеспечения дать не может. Выход один – заложить свое жилье или земельный участок. Для заключения договора залога с банком потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта.

При необходимости оценщик определит и рыночную стоимость земельного участка, хотя эта услуга обычно несколько дороже.

Ситуация 5. Привлечение инвесторов

Дополнительные средства никогда не бывают лишними, поэтому многие организации используют все возможные ресурсы для привлечения инвестиций. Ценная или потенциально интересная для инвесторов недвижимость легко решает эту задачу. Однако для того, чтобы у кого-то возник интерес, нужно эту самую недвижимость оценить.

Пример иллюстрирует, как земля может стать объектом инвестиций. Добавлю, что мой знакомый как бизнесмен не привык бросать деньги на ветер. Прежде чем согласиться с моим предложением, он заказал оценку рыночной стоимости недвижимости по методу капитализации доходов.

Сегодня все легальные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В нем содержатся необходимые для продавца, покупателя или инвестора сведения. Получить их можно непосредственно на портале Росреестра или на сторонних сайтах. Один из них – сайт компании ЕГРП365.

Кроме того, непосредственно с сайта этой компании можно перейти на кадастровую карту России, что очень удобно, когда нужно привязать объект к местности и визуально оценить его местонахождение. 

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

• площадь;
• количество комнат и их месторасположение (планировка);
• состояние отделки и коммуникаций;
• этаж;
• отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Как сэкономить на оценке рыночной стоимости недвижимости — 3 полезных совета

Любые действия, предполагающие разрешение тех или иных имущественных споров, влекут за собой неизбежные расходы. Каждый человек желает найти пути экономии.

При проведении оценочных действий такая возможность существует, надо только придерживаться некоторых советов.

Совет 1. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Многие оценочные фирмы предлагают бесплатные услуги. Это касается не только первичной консультации. Вам может быть предоставлена бесплатная экспресс-оценка или доставка отчета. Многие оценщики не берут денег за выезд на объект. Иногда это довольно существенная статья расходов, поэтому выбирайте компанию, которая предлагает максимальное количество бесплатных опций.

Совет 2. Выбирайте компании вблизи оцениваемого объекта

Затраты на переезд до объекта и обратно не всегда берут на себя оценщики. Часто они заложены в стоимость услуги. Поэтому ищите компанию, которая расположена ближе всего к исследуемому объекту. Это позволит сэкономить на транспортных и командировочных расходах.

Совет 3. Консультируйтесь с юристами

Перед тем, как заказывать оценку, обязательно проконсультируйтесь с юристами. К примеру, вы хотите оспорить кадастровую стоимость квартиры. Проверка в онлайн калькуляторе показывает, что она не сильно отличается от рыночной.

В этом случае любой порядочный юрист вам посоветует не тратить деньги на проведение оценки, так как это бессмысленно.

В любом случае вы получите самую недорогую и полезную консультацию. Возможно, вам даже платить ничего не нужно будет. Ответы на многие вопросы просто опубликованы на сайте. Кроме того, если вопрос не требует индивидуального подхода, ответ на него тоже будет бесплатный.

Что такое оценка и зачем нужна оценочная компания 

Оценки и необходимость в них в настоящее время являются горячей темой в деловом мире и вокруг него

Лидеры бизнеса ставят под сомнение их важность. HR-менеджеры проверяют необходимость в них

Но являются ли оценки прошлым или необходимым бизнес-процессом? Важность получения правильной оценки имеет основополагающее значение для успеха. Даже если вы являетесь маленьким микробизнесом, который строит строительные блоки, для успешной, мотивированной и объективно ориентированной рабочей силы необходимо будет обратиться к оценочной компании. Тогда у вас может быть блестящая стратегия брендинга работодателей и сильная организационная культура, где каждый сотрудник понимает их роль, свои цели и то, как они соотносятся с общей стратегией.

Покупка дома — это крупнейшая, единственная инвестиция, которую когда-либо будут делать большинство людей. Является ли это первичной резиденцией, вторым загородным домом или инвестициями, покупка недвижимости — это сложная финансовая операция. Большинство вовлеченных в процесс людей очень знакомы. Риэлтор является наиболее распространенным лицом сделки. Ипотечная компания предоставляет финансовый капитал, необходимый для финансирования сделки. Заглавная компания гарантирует, что все аспекты транзакции будут завершены. Итак, кто же гарантирует, что стоимость имущества соответствует выплаченной сумме? Слишком много людей, подвергшихся воздействию в процессе недвижимости, разрешают такую ​​сделку, не гарантируя того, что стоимость имущества будет соразмерной с оплаченной суммой.

В этом заключается оценка. Оценка — это объективная оценка того, на что покупатель может рассчитывать заплатив, или что получит продавец за участок недвижимости, где оба являются информированными сторонами. Чтобы быть информированной стороной, большинство людей обращаются к лицензированным сертифицированным, профессиональным оценщикам, чтобы предоставить им самую точную оценку истинной стоимости их имущества.

Документы для оценки недвижимости

Для определения стоимости недвижимого имущества потребуется основной пакет документов:

2. Паспорта собственников — если в их число входят несовершеннолетние дети, также предоставляются свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта (для детей старше 14 лет).
3. Документация, обеспечивающая право на объект — зарегистрированные свидетельства о праве собственности при наличии следующих оснований:

• договора купли-продажи;
• вступления в наследство;
• дарственной;
• соглашения об аренде.

Техническая документация — техпаспорт из БТИ. Заказать этот документ следует заранее, так как для его изготовления требуется определенное время. Также вместе с техническим паспортом предоставляются план здания с экспликацией к поэтажному плану, в котором зафиксированы следующие характеристики:

• площадь;
• этажность;
• назначение;
• дата ввода в эксплуатацию;
• планировка;
• материал стен, высота потолков;
• процент износа.

Подтверждения ограничений и обременений — в случае, если объект является предметом ареста или залога, потребуется представить решение суда, расписку или кредитный договор:

• свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого она может быть выполнена;
• паспорт или заменяющий его документ;
• паспорт собственника квартиры (если заказчик и собственник — разные лица);
• выписка из техпаспорта (из БТИ) — поэтажный план с экспликацией;
• описание обременений.

Документы для оценки квартиры:

Если квартира является объектом общей долевой стоимости нескольких собственников, документы предоставляются по каждому из владельцев.

Акт оценки квартиры

Актом устанавливается реальную стоимость жилья. Его составляет профессиональный оценщик, имеющий аттестат и разрешение на оценочную деятельность. Акт составляется на бланке установленной формы, скрепляется печатью организации, проводившей оценку.

• кадастровый план;
• поэтажный план с экспликацией (характеристиками, площадью, планировкой).

Этапы проведения оценки 

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Ключевые принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости являются основой для дальнейшего выбора вида определяемой стоимости, который происходит с учетом:

• российских и международных стандартов оценки;
• переходом национальной экономики к международным правилам бухучета и аудита;
• принципов управления движением финансовых ресурсов и отношений (финансового менеджмента);
• принципов разработки инвестиционных проектов.

Существует три основных принципа, которые основаны на представлениях покупателя недвижимости.

1. Принцип полезности. Суть принципа состоит в том, что объект может обладать стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью для покупателя.
2. Принцип замещения. Означает, что заинтересованный в покупке недвижимости инвестор не заплатит за определенный объект больше, чем за другой, обладающий аналогичными характеристиками.
3. Принцип ожидания. Стоимость объекта недвижимости определяется больше ожидаемыми факторами в будущем, чем факторами существующими в настоящий момент времени.

Помимо принципов, основанных на представлениях покупателя, существуют принципы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости.

1. Принцип вклада. Основан на предпосылке выгодности вклада строительство или улучшение объекта. То есть стоимость построенного здания с земельным участком должна быть выше, чем затраты на строительство здания и стоимость земельного участка – вклад в должен быть экономически целесообразным.
2. Принцип остаточной продуктивности. Представляет собой определение размера прибыли после вычитания всех расходов (на труд, оборудование, техсредства, управление).
3. Принцип сбалансированности. Предполагает оптимальное соотношение факторов, обеспечивающих высокую привлекательность недвижимости.

Так же существуют принципы, обусловленные рыночной средой.

1. Уровень спроса и предложения.
2. Уровень конкуренции.
3. Принцип соответствия. Предполагает возникновение максимальной стоимости при соответствии характеристик объекта потребностям и ожиданиям существующего рынка.
4. Принцип изменение внешней среды. Состоит в учете возможных изменений в экономических, юридических, социальных условиях, а также перспективах развития района.

При этом существует принцип, который объединяет все перечисленные выше – принцип наиболее эффективного использования. Согласно данному принципу объект недвижимости должен отвечать 4-м основным критериям:

• юридически законным;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

Процесс определения целей и оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит в несколько этапов:

1. Устанавливается цель и задачи оценки недвижимости, вид стоимости, которую нужно опеределить и дата оценки.

2. Разрабатывается подробный план и заключается договор.

3. Происходит сбор, проверка достоверности и анализ необходимых сведений.

• физических характеристик;
• экономической информации;
• местоположения.

4. Производится анализ наиболее эффективного применения недвижимости.

5. Расчет оценочной стоимости на основании доходного, сравнительного и затратного подходов.

6. Сопоставление результатов и получение итоговой стоимости – проверяется информация о ценах, учитываются возможные допущения и ограничительные условия, определяется конечная стоимость.

7.Составление отчета об оценки, который является целью оценки объекта недвижимости.

Независимо от определения цели оценки недвижимости важнейшим моментом является рыночная стоимость, представляющая собой наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть отчужден в условиях открытого и конкурентного рынка.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

• в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
• сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
• отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

• сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
• анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
• описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
• процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
• основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

• цели оценки;
• описание изучаемого объекта;
• вид стоимости, подлежащей определению;
• размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
• сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
• информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
• ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

• описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
• перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
• характеристики объекта;
• цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
• вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
• допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.